규제영향분석서

공인중개사법 시행령

<목 차>

1.공인중개사의 확인·설명 의무대상 항목 확대

2.공인중개사의 손해배상책임 보장금액 상향

소관부처 및 작성자 인적사항	소관부처	국토교통부	작성자	이름	이홍규
	담당부서(과)	부동산산업과		직급	주무관
	국장	김형석		연락처	044-201-3416
	과장	황윤언		이메일	1613168_in17010013@mail.go.kr
2021. 12. 10.						작성

정책책임자직위    김형석 (서명)

< 규제 개요 >

기본

정보

1.규제사무명

공인중개사의 확인·설명 의무대상 항목 확대

2.규제조문

공인중개사법 시행령 제21조제1항

3.위임법령

공인중개사법 제25조

4.유형

강화

5.입법예고

2021.12.10 ~ 2021.12.16

규제의

필요성

6.추진배경
및 정부개입 필요성

ㅇ 최근 부동산 가격 상승에 따른 중개보수의 증가로, 국민의 부담이 크게 증가하고 이에 대한 개선 요구가 지속 제기

- 특히, 중개서비스는 큰 차이가 없는데 중개보수는 부동산 가격과 연동하여 급증하는 것에 대한 소비자 불만 증가

- 국내 중개 서비스는 대부분 중개매물 알선 위주이며, 형식적으로 이루어지는 중개대상물 확인·설명에 대한 불만이 다수

- 또한, 중개사고에 대한 낮은 책임 보장 금액 등 소비자 보호 부족이 서비스 만족도 저하의 주요 요인으로 분석되는 등 정책개선 요구 강화

< 중개보수 관련 언론보도 및 설문조사 >

• 집값 따라 뛰는 중개료.. ‘복비갈등’ 늘어난다. (세계일보 ‘20.01.04)

• 권익위 설문조사 결과 ‘중개보수가 과하다’는 여론 53% (2,478명 대상)

ㅇ 이에 따라 국민권익위는 자체적인 중개보수 및 중개서비스 개선안을 마련하여 국토부에 제도 개선을 권고(‘21.2.9)하였으며,

- 국토부는 보수요율 인하* 및 소비자 보호** 방안 등을 포함한 ‘중개보수 및 중개서비스 개선 방안’을 발표(‘21.8.20)하였고,

- 그간 제도 운영상 나타난 일부 미비점*등을 개선ㆍ보완하기 위해 시행령·시행규칙 개정을 추진

* 매매·교환 및 임대차 등 부동산 중개보수를 인하하고 매매·임대차 간 역전현상 해소

** 중개사고에 대한 중개사 보장금액 상향 및 확인·설명 제도 개선 등

※ 국민권익위원회, 공정거래위원회 및 국무조정실 권고사항 이행

7.규제내용

바닥면상태에 대한 확인·설명 의무를 추가

8.피규제집단      및

이해관계자

규제의 직접적인 대상이 되는 피규제자를 비롯하여 이해관계자 및 관련 기관

유 형		인원수 또는 규모
피규제자	개업공인중개사	‘21년 2분기 기준 중개사무소 117,737 개소
이해관계자	개업공인중개사, 일반국민	‘21년 2분기 기준 중개사무소 117,737 개소, ’20년 12월 기준 중개거래 200만건 이상(매매·임대차)

9.규제목표

ㅇ 중개대상물 확인·설명 항목 중 바닥면의 파손 상태에 대한 항목이 부재하여 ‘바닥면 상태’에 대한 확인·설명 의무 추가

- 착오 또는 안내미흡 등으로 인한 소비자(중개의뢰인)의 피해와 분쟁을 사전에 방지하고 건전한 부동산 중개시장 조성에 이바지

규제의

적정성

10.영향평가 여부

기술영향평가

경쟁영향평가

중기영향평가

해당없음

해당없음

해당없음

11. 비용편익
분석

(정성분석)

해당없음

기타

12.일몰설정 여부

「공인중개사법」을 통한 중개거래 시 확인·설명 의무사항은 유효하게 유지되어야 하므로 일몰설정은 해당없음

13. 우선허용·

사후 규제

적용여부

개업공인중개사를 통한 중개거래 시 바닥면에 대한 확인·설명 의무사항을 추가하는 것으로 해당사항 없음

<조문 대비표>

현 행	개 정 안
제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①법 제25조제1항의 규정에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 1. ∼ 5. (생 략) 6. 벽면 및 도배의 상태 7. ∼ 9. (생 략) ② ∼ ④ (생 략)	제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①------------------------------------------------------------------------------. 1. ∼ 5. (현행과 같음) 6. 벽면ㆍ바닥면 ---- 7. ∼ 9. (현행과 같음) ② ∼ ④ (현행과 같음)

Ⅰ. 규제의 필요성 및 대안선택

1. 추진배경 및 정부개입 필요성

ㅇ  최근 부동산 가격 상승에 따른 중개보수의 증가로, 국민의 부담이 크게 증가하고 이에 대한 개선 요구가 지속 제기

- 특히, 중개서비스는 큰 차이가 없는데 중개보수는 부동산 가격과 연동하여 급증하는 것에 대한 소비자 불만 증가

- 국내 중개 서비스는 대부분 중개매물 알선 위주이며, 형식적으로 이루어지는 중개대상물 확인·설명에 대한 불만이 다수

- 또한, 중개사고에 대한 낮은 책임 보장 금액 등 소비자 보호 부족이 서비스 만족도 저하의 주요 요인으로 분석되는 등 정책개선 요구 강화

< 중개보수 관련 언론보도 및 설문조사 >

• 집값 따라 뛰는 중개료.. ‘복비갈등’ 늘어난다. (세계일보 ‘20.01.04)

• 권익위 설문조사 결과 ‘중개보수가 과하다’는 여론 53% (2,478명 대상)

ㅇ 이에 따라 국민권익위는 자체적인 중개보수 및 중개서비스 개선안을 마련하여 국토부에 제도 개선을 권고(‘21.2.9)하였으며,

- 국토부는 보수요율 인하* 및 소비자 보호** 방안 등을 포함한 ‘중개보수 및 중개서비스 개선 방안’을 발표(‘21.8.20)하였고,

- 그간 제도 운영상 나타난 일부 미비점*등을 개선ㆍ보완하기 위해 시행령·시행규칙 개정을 추진

* 매매·교환 및 임대차 등 부동산 중개보수를 인하하고 매매·임대차 간 역전현상 해소

** 중개사고에 대한 중개사 보장금액 상향 및 확인·설명 제도 개선 등

※ 국민권익위원회, 공정거래위원회 및 국무조정실 권고사항 이행

2. 규제 대안 검토 및 선택

① 대안의 내용 및 선택 근거

ㅇ ｢공인중개사법｣은 개업공인중개사등이 중개업을 영위할 경우 이 법에서 정한 절차에 따르도록 책임과 의무를 부여한 법률로,

- 중개를 의뢰받은 개업공인중개사는 중개대상물의 권리관계 등에 대해 성실·정확하게 설명하고 그 근거자료를 제시하여야 함

- 그러나, ‘20년 기준 중개사고의 절반 이상이 권리관계 관련 중개사고로, 중개서비스를 제공받는 소비자에 대한 보호강화 필요

- 또한, 중개업에 대한 서비스 만족도는 ‘보통 이하’ 수준*으로 조사되었으며, 특히 중개매물 등에 대한 설명 부족이 주요 원인

* (한국리서치) 중개보수 대비 서비스 품질이 낮은 편이라는 응답이 47.1%

⇒ 따라서 중개거래 시 확인·설명하여야 하는 항목에 바닥면을 추가하는 것은, 중개사고 및 분쟁을 방지하여 건전한 부동산시장 조성 등을 위해 필요한 최소한의 규제임

② 이해관계자 의견수렴

이해관계자명	주요 내용	조치결과
공인중개사, 소비자, 프롭테크 업계 등	ㅇ ‘중개보수 및 중개서비스 개선 TF’를 통한 의견수렴(‘21.2~’21.7, 총 7회) ㅇ ‘중개보수 및 중개서비스 개선방안 토론회’(‘21.8)	의견 수렴 결과를 반영하여 합리적인 개정안 마련
	ㅇ 입법예고를 통한 의견수렴(‘21.9~)	-

3. 규제목표

ㅇ 중개대상물 확인·설명 항목 중 바닥면의 파손 상태에 대한 항목이 부재하여 ‘바닥면 상태’에 대한 확인·설명 의무 추가

- 착오 또는 안내미흡 등으로 인한 소비자(중개의뢰인)의 피해와 분쟁을 사전에 방지하고 건전한 부동산 중개시장 조성에 이바지

Ⅱ. 규제의 적정성

1. 목적‧수단 간 비례적 타당성

ㅇ 「공인중개사법」은 개업공인중개사를 통한 중개거래 시 지켜야 할 절차 및 금지행위 등을 규정하여 건전한 중개시장을 유지하는 것이 목적이며,

- 바닥면의 파손상태에 대한 확인·설명 의무를 추가하는 것은 중개거래 과정에서 확인·설명 미흡으로 인한 중개사고를 방지하는 최소한의 규제로서, 추가 비용은 없음

2. 영향평가 필요성 등 고려사항

영향평가
기술	경쟁	중기
해당없음	해당없음	해당없음

o 영향평가

- 기술규제영향평가

확인·설명 의무사항을 추가하는 것으로 기술규제 해당사항 없음

- 경쟁영향평가

ㅇ 이 건 규제는 개업공인중개사를 통한 중개거래 시 바닥면을 확인·설명 의무사항에 추가하는 것으로,

ㅇ 중개거래 과정에서 안내미흡 등으로 인한 중개사고 예방 필요성, 규제의 목적과 수단 간 비례적 타당성 등 제반사정을 고려할 때 관련시장에서의 진입제한, 경쟁능력 제한, 소비자선택권 제한 등 경쟁제한 효과와는 직접적인 관련이 없을 것으로 판단됨

경쟁영향평가 점검항목	해당 여부
(A) 사업자의 수 또는 범위 제한	없음
(B) 사업자의 경쟁능력 제한	없음
(C) 사업자의 경쟁유인 감소	없음
(D) 소비자에게 제공되는 선택과 정보의 제한	없음

- 중기영향평가

◦ 이 건 규제는 개업공인중개사를 통한 중개거래 시 바닥면을 확인·설명 의무사항에 추가하는 것으로,

- 중개의뢰인에게 중개대상물에 대한 정확한 정보를 제공함으로써 거래 시 발생할 수 있는 분쟁을 최소화하는 차원에서 도입 필요

◦ 본 규제는 바닥면을 확인·설명하도록 의무화하는 것으로, 벽면 및 도배상태나 환경조건·입지조건 등을 설명하여야 하는 기존 규제와 비교하면 과도하다고 보기 어려움

- 또한, 기존의 확인·설명 의무사항과 마찬가지로 바닥면의 상태를 확인하여 고지하는 내용에 불과하므로 비용 등의 측면에서 피규제자에게 미치는 규제부담은 미미할 것으로 예상됨

- 본 규제의 규정된 사항은 규제의 도입 목적과 부합하는 정보로 적절하게 설정된 것으로 판단되며, 이와 같은 점을 고려하면 본 규제는 적정한 수준의 규제로 검토되므로 해당없음

①	규제 영역		해당없음
②	규제 방식		해당없음
③	예비분석모델		해당없음
		판단 근거	해당없음
④	대상 업종		해당없음
⑤	예비분석내용		해당없음
⑥	차등화적용 여부		해당없음

- 규제 차등화 예비분석 결과표

o 기타 고려사항

- 시장유인적 규제설계

개업공인중개사를 통한 중개거래 시 바닥면을 확인·설명 의무사항에 추가하는 것으로 경쟁이나 사업의 진입을 제한하는 사안이 아님

- 일몰설정 여부

「공인중개사법」을 통한 중개거래 시 확인·설명 의무사항은 유효하게 유지되어야 하므로 일몰설정은 해당없음

- 우선허용·사후규제 적용 여부

적용인 경우 해당 분류에 O표시하고 적용내용만 기재(다른 분류 공란으로 처리), 모든 분류가 미적용인 경우 각 분류에 미적용 사유 작성

분류	적용여부	적용내용/미적용사유
포괄적 개념 정의	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	개업공인중개사를 통한 중개거래 시 바닥면을 확인·설명 의무사항에 추가하는 것으로 해당사항 없음
유연한 분류 체계	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	개업공인중개사를 통한 중개거래 시 바닥면을 확인·설명 의무사항에 추가하는 것으로 해당사항 없음
네거티브리스트	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	개업공인중개사를 통한 중개거래 시 바닥면을 확인·설명 의무사항에 추가하는 것으로 해당사항 없음
사후 평가관리	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	개업공인중개사를 통한 중개거래 시 바닥면을 확인·설명 의무사항에 추가하는 것으로 해당사항 없음
규제 샌드박스	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	개업공인중개사를 통한 중개거래 시 바닥면을 확인·설명 의무사항에 추가하는 것으로 해당사항 없음

3. 해외 및 유사입법사례

o 해외사례

- 미국 캘리포니아주는 주택 거래 시 매도인이 주택의 바닥의 균열과 누수 여부를 포함한 주택의 상태를 기술하고 그에 대해 계약 당사자와 양측 중개인 모두 서명하여 확인하도록 하고 있음(California Civil Code § 1102)

- 미국 HUD(Department of Housing and Urban Development, 주택도시개발부)에서는 주택 거래를 위해 주택 소유자가 확인해야 할 주택 상태 평가 항목으로 바닥 상태를 포함(HUD-52580)

o 타법사례

- 공동주택의 하자를 판정함에 있어 콘크리트의 균열, 타일의 균열이나 파손 등 바닥 관련 상태와 누수 여부를 포함(공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준)

Ⅲ. 규제의 실효성

1. 규제의 순응도

o 피규제자 준수 가능성

- 바닥면상태에 대한 확인설명을 추가로 기재하는 것 외에 의무사항은 없으므로 피규제자 준수 가능성은 높을 것으로 판단됨

2. 규제의 집행가능성

o 행정적 집행가능성

- 현재도 개업공인중개사는 중개의뢰인에게 「공인중개사법」제25조 및 같은 법 시행령 제21조에 따라 확인·설명 의무가 존재하고,

- 확인·설명서 양식에 바닥면상태를 체크할 수 있도록 시행규칙 개정이 동반되므로 행정적 집행가능성이 높음

o 재정적 집행가능성

- 규제집행을 위한 재정투입이 없어 재정적 집행가능성은 해당없음

Ⅳ. 추진계획 및 종합결론

1. 추진 경과

ㅇ ‘21.2.~’21.8  업계·지자체·학계 등 TF를 구성하여 의견수렴

ㅇ ‘21.8        중개보수 및 중개서비스 개선방안 대책발표
ㅇ ‘21.9        입법예고

2. 향후 평가계획

ㅇ 중개시장 거래상황에 대한 지속적인 모니터링

3. 종합결론

ㅇ 「공인중개사법」은 개업공인중개사를 통한 중개거래 과정에서 거래의 안전성을 확보하여 건전한 부동산시장을 유지하는 것이 목적이며,

- 확인·설명 의무사항을 추가하는 것은 중개거래 과정에서에서 추가비용 없이, 중개의뢰인에게 중개대상물의 현 상태를 정확히 알려 중개사고를 방지하기 위한 필요한 최소한의 규제

- 또한, 규제의 비례성·효율성 등을 고려하여 마련된 개정안이므로, 규제 정도 및 내용 대비 소비자 피해 방지, 건전한 부동산시장 조성 등의 효과를 고려하면 적정한 규제수단으로 판단됨

< 규제 개요 >

기본

정보

1.규제사무명

공인중개사의 손해배상책임 보장금액 상향

2.규제조문

공인중개사법 시행령 제24조제1항

3.위임법령

공인중개사법 제30조제3항

4.유형

강화

5.입법예고

2021.12.10 ~ 2021.12.16

규제의

필요성

6.추진배경
및 정부개입 필요성

ㅇ최근 부동산 가격 상승에 따른 중개보수의 증가로, 국민의 부담이 크게 증가하고 있어 이에 대한 개선 요구가 지속 제기

- 특히, 중개서비스는 큰 차이가 없는데 중개보수는 부동산 가격과 연동하여 급증하는 것에 대한 소비자 불만 증가

- 국내 중개 서비스는 대부분 중개매물 알선 위주이며, 형식적으로 이루어지는 중개매물 확인·설명에 대한 불만이 다수

- 중개사고에 대한 낮은 책임 보장 금액 등 소비자 보호 부족도 만족도 저하의 주요 요인으로 분석되는 등 정책개선 요구 강화

< 중개보수 관련 언론보도 등 >

• 집값 따라 뛰는 중개료.. ‘복비갈등’ 늘어난다. (세계일보 ‘20.01.04)

• 청와대 청원게시판에 ‘중개보수 인하’ 요청 다수

• 권익위 설문조사 결과 ‘중개보수가 과하다’는 여론 53% (2,478명 대상)

ㅇ (현행) 다른 법에 따라 중개업이 가능한 경우(산림조합 등) 농협과 같이 별도 규정*이 없어 2억원 이상을 보장하는 손해배상책임에 가입하도록 되어 있어 형평성 문제 발생

*「공인중개사법 시행령」제24조제1항제3호(농협은 1천만원이상 보증설정)

ㅇ (개선) 다른 법에 따라 중개업이 가능한 경우 손해배상책임 보장금액을 농업협동조합과 동일하게 개정하고, 기존 1천만원에서 2천만원으로 상향

7.규제내용

ㅇ 개업공인중개사의 손해배상책임 보장 한도가 부동산 거래금액대비 현저하게 낮아 현실적인 보상에 한계가 있어,

ㅇ 중개사고에 대한 실질적인 소비자 보호를 위해 공인중개사의 책임보장한도를 상향(개인 1억 → 2억, 법인 2억 → 4억)

ㅇ 또한, 산림조합 등 다른 법률에 따라 부동산중개업을 할 수 있는 경우 농협과 같이 별도규정*이 없어 2억원 이상을 보장하는 손해배상책임에 가입하도록 되어있는 등 형평성 문제가 존재하므로,

*「공인중개사법 시행령」제24조제1항제3호(농협은 1천만원이상 보증설정)

ㅇ 다른 법률에 중개업을 영위할 수 있는 경우에는 손해배상책임 보장금액을 낮게 책정하도록 하고, 기존 1천만원에서 2천만원으로 금액 상향

8.피규제집단      및

이해관계자

규제의 직접적인 대상이 되는 피규제자를 비롯하여 이해관계자 및 관련 기관

유 형		인원수 또는 규모
피규제자	개업공인중개사	&apos;21년 2분기 기준 중개사무소 117,737개소
이해관계자	개업공인중개사, 일반국민	&apos;21년 2분기 기준 중개사무소 117,737개소, &apos;20년 12월 기준 중개거래 200만건 이상(매매, 임대차)

9.규제목표

ㅇ 개업공인중개사 및 농협의 손해배상책임 보장금액을 상향하고 다른 법에 따라 부동산중개업이 가능한 경우 농협과 손해배상책임 금액을 동일하게 개정하여,

- 부동산 거래금액 상승으로 현재의 보장금액으로는 실질적인 손해보상이 어려운 현실을 반영하여 시행령 개정을 통해 소비자의 거래 안정성을 강화하고, 소비자의 중개거래 신뢰도를 높여 건전한 중개시장 조성

규제의

적정성

10.영향평가 여부

기술영향평가

경쟁영향평가

중기영향평가

해당없음

해당없음

해당없음

11. 비용편익
분석

(정성분석)

해당없음

기타

12.일몰설정 여부

「공인중개사법」을 통한 중개거래 시 손해배상책임 보장금액은 유효하게 유지되어야 하므로 일몰설정은 해당없음

13. 우선허용·

사후 규제

적용여부

개업공인중개사 및 농협의 손해배상책임 보장금액을 상향하고 다른 법에 따라 부동산중개업이 가능한 경우 농협과 손해배상책임 금액을 동일하게 개정하는 것으로 해당사항 없음

<조문 대비표>

현 행	개 정 안
제24조(손해배상책임의 보장) ①개업공인중개사는 법 제30조제3항에 따라 다음 각 호에 해당하는 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. 1. 법인인 개업공인중개사 : 2억원 이상. 다만, 분사무소를 두는 경우에는 분사무소마다 1억원 이상을 추가로 설정하여야 한다. 2. 법인이 아닌 개업공인중개사 : 1억원 이상 ② (생 략) ③「농업협동조합법」 제12조제1항 및 동법 제57조제1항제2호 바목의 규정에 따라 지역농업협동조합이 부동산중개업을 하는 때에는 중개업무를 개시하기 전에 보장금액 1천만원 이상의 보증을 보증기관에 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다.	제24조(손해배상책임의 보장) ①-------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 1. ------------------ 4억원 ---. ------------------------------------- 2억원 --------------------------. 2. ------------------------ 2억원 ----------------- ② (현행과 같음) ③ 다른 법률-------------------------------------------------------- 부동산중개업을 할 수 있는 경우----------------------------------------- 2천만원 -------------------------------------------------------------------.

Ⅰ. 규제의 필요성 및 대안선택

1. 추진배경 및 정부개입 필요성

ㅇ  최근 부동산 가격 상승에 따른 중개보수의 증가로, 국민의 부담이 크게 증가하고 있어 이에 대한 개선 요구가 지속 제기

- 특히, 중개서비스는 큰 차이가 없는데 중개보수는 부동산 가격과 연동하여 급증하는 것에 대한 소비자 불만 증가

- 국내 중개 서비스는 대부분 중개매물 알선 위주이며, 형식적으로 이루어지는 중개매물 확인·설명에 대한 불만이 다수

- 중개사고에 대한 낮은 책임 보장 금액 등 소비자 보호 부족도 만족도 저하의 주요 요인으로 분석되는 등 정책개선 요구 강화

< 중개보수 관련 언론보도 등 >

• 집값 따라 뛰는 중개료.. ‘복비갈등’ 늘어난다. (세계일보 ‘20.01.04)

• 청와대 청원게시판에 ‘중개보수 인하’ 요청 다수

• 권익위 설문조사 결과 ‘중개보수가 과하다’는 여론 53% (2,478명 대상)

ㅇ (현행) 다른 법에 따라 중개업이 가능한 경우(산림조합 등) 농협과 같이 별도 규정*이 없어 2억원 이상을 보장하는 손해배상책임에 가입하도록 되어 있어 형평성 문제 발생

*「공인중개사법 시행령」제24조제1항제3호(농협은 1천만원이상 보증설정)

ㅇ (개선) 다른 법에 따라 중개업이 가능한 경우 손해배상책임 보장금액을 농업협동조합과 동일하게 개정하고, 기존 1천만원에서 2천만원으로 상향

2. 규제 대안 검토 및 선택

① 대안의 내용 및 선택 근거

ㅇ ｢공인중개사법｣은 개업공인중개사등이 중개업을 영위할 경우 이 법에서 정한 절차에 따르도록 책임과 의무를 부여한 법률로,

- 개업공인중개사는 법 제30조 및 같은 법 시행령 제24조에 따라 중개거래에서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힐 경우 그 손해를 배상하여야 하며, 이를 보장하기 위해 보증보험·공제에 가입하거나 공탁을 하여야 함

- 개업공인중개사의 손해배상책임 보장금액은 ‘84년도 시행령 제정 시부터 지속적으로 상향되었으나, 농협의 경우 ’00년도에 1천만원으로 상향한 이후 변화가 없어 현실화 필요성 증대

< 「공인중개사법 시행령」에 따른 손해배상책임 보장금액 변화 >

구 분			’84 (시행령 제정)	’90	’00	’08(～현재)
개업공인중개사	법인	주사무소	2천만원	5천만원	1억원	2억원
		분사무소	2천만원	5천만원	5천만원	1억원
	개인		5백만원	2천만원	5천만원	1억원
농업협동조합			-	5백만원	1천만원	1천만원

⇒ 따라서 개업공인중개사 및 농협의 손해배상책임 보장금액을 상향하고 다른 법에 따라 부동산중개업이 가능한 경우 농협과 손해배상책임 금액을 동일하게 개정하는 것은, 중개사고 발생 시 현실적인 피해보상과 함께 건전한 부동산중개업을 조성하기 위한 최소한의 규제임

② 이해관계자 의견수렴

이해관계자명	주요 내용	조치결과
중개사무소, 소비자 등	ㅇ ‘중개보수 및 중개서비스 개선 TF’를 통한 의견수렴(‘21.2~’21.7, 총 7회) ㅇ ‘중개보수 및 중개서비스 개선방안 토론회’(‘21.8)	의견 수렴 결과를 반영하여 합리적인 개정안 마련
	ㅇ 입법예고를 통한 의견수렴(‘21.9~)	-

3. 규제목표

ㅇ 개업공인중개사 및 농협의 손해배상책임 보장금액을 상향하고 다른 법에 따라 부동산중개업이 가능한 경우 농협과 손해배상책임 금액을 동일하게 개정하여,

- 부동산 거래금액 상승으로 현재의 보장금액으로는 실질적인 손해보상이 어려운 현실을 반영하여 시행령 개정을 통해 소비자의 거래 안정성을 강화하고, 소비자의 중개거래 신뢰도를 높여 건전한 중개시장 조성

Ⅱ. 규제의 적정성

1. 목적‧수단 간 비례적 타당성

ㅇ  ｢공인중개사법｣은 개업공인중개사등이 중개업을 영위할 경우 이 법에서 정한 절차에 따르도록 책임과 의무를 부여한 법률

- 개업공인중개사의 손해배상책임 보장금액을 상향하는 것은 소비자의 거래안정성을 높이고 실질적인 피해보상이 가능하도록 보장금액을 현실화 하는 것에 그 목적이 있음

- 부동산 가격 상승에 따라 개업공인중개사의 손해배상책임 보장금액을 상향하는 것은 소비자의 재산권 보호를 위한 최소한의 규제임

2. 영향평가 필요성 등 고려사항

영향평가
기술	경쟁	중기
해당없음	해당없음	해당없음

o 영향평가

- 기술규제영향평가

손해배상책임 보장금액을 상향하는 것으로 기술규제 해당사항 없음

- 경쟁영향평가

ㅇ 이 건 규제는 개업공인중개사 및 농협의 손해배상책임 보장금액을 상향하고 다른 법에 따라 부동산중개업이 가능한 경우 농협과 손해배상책임 금액을 동일하게 개정하는 것으로서,

ㅇ 중개사고 발생으로 인한 거래당사자의 피해 예방 필요성, 규제의 목적과 수단 간 비례적 타당성 등 제반사정을 고려할 때 관련시장에서의 진입제한, 경쟁능력 제한, 소비자선택권 제한 등 경쟁제한 효과와는 직접적인 관련이 없을 것으로 판단됨

경쟁영향평가 점검항목	해당 여부
(A) 사업자의 수 또는 범위 제한	없음
(B) 사업자의 경쟁능력 제한	없음
(C) 사업자의 경쟁유인 감소	없음
(D) 소비자에게 제공되는 선택과 정보의 제한	없음

- 중기영향평가

◦ 본 규제는 개업공인중개사 및 농협의 손해배상책임 보장금액을 상향하고 다른 법에 따라 부동산중개업이 가능한 경우 농협과 손해배상책임 금액을 동일하게 개정하는 것으로서,

- 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인한 중개사고 발생 시 소비자의 재산권을 보호하고, 실질적인 보장금액 설정을 위해 도입 필요

◦ 본 규제의 규정된 사항은 규제의 도입 목적과 부합하는 정보로 적절하게 설정된 것으로 판단되며, 이행에 따라 발생하는 부담은 크지 않을 것으로 예상됨

- 거래금액이 큰 ‘부동산 거래’의 특징을 고려하면 규제를 통해 달성할 수 있는 ‘중개거래 소비자 보호’라는 이익이 개업공인중개사에 대한 규제보다 작다고 보기 어려우며,

- 이와 같은 점을 고려하면 본 규제는 적정한 수준의 규제로 검토되므로 “의견없음”

①	규제 영역		해당없음
②	규제 방식		해당없음
③	예비분석모델		해당없음
		판단 근거	해당없음
④	대상 업종		해당없음
⑤	예비분석내용		해당없음
⑥	차등화적용 여부		해당없음

- 규제 차등화 예비분석 결과표

o 기타 고려사항

- 시장유인적 규제설계

개업공인중개사 및 농협의 손해배상책임 보장금액을 상향하고 다른 법에 따라 부동산중개업이 가능한 경우 농협과 손해배상책임 금액을 동일하게 개정하는 것으로 경쟁이나 사업의 진입을 제한하는 사안이 아님

- 일몰설정 여부

「공인중개사법」을 통한 중개거래 시 손해배상책임 보장금액은 유효하게 유지되어야 하므로 일몰설정은 해당없음

- 우선허용·사후규제 적용 여부

적용인 경우 해당 분류에 O표시하고 적용내용만 기재(다른 분류 공란으로 처리), 모든 분류가 미적용인 경우 각 분류에 미적용 사유 작성

분류	적용여부	적용내용/미적용사유
포괄적 개념 정의	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	개업공인중개사 및 농협의 손해배상책임 보장금액을 상향하고 다른 법에 따라 부동산중개업이 가능한 경우 농협과 손해배상책임 금액을 동일하게 개정하는 것으로 해당사항 없음
유연한 분류 체계	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	개업공인중개사 및 농협의 손해배상책임 보장금액을 상향하고 다른 법에 따라 부동산중개업이 가능한 경우 농협과 손해배상책임 금액을 동일하게 개정하는 것으로 해당사항 없음
네거티브리스트	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	개업공인중개사 및 농협의 손해배상책임 보장금액을 상향하고 다른 법에 따라 부동산중개업이 가능한 경우 농협과 손해배상책임 금액을 동일하게 개정하는 것으로 해당사항 없음
사후 평가관리	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	개업공인중개사 및 농협의 손해배상책임 보장금액을 상향하고 다른 법에 따라 부동산중개업이 가능한 경우 농협과 손해배상책임 금액을 동일하게 개정하는 것으로 해당사항 없음
규제 샌드박스	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	개업공인중개사 및 농협의 손해배상책임 보장금액을 상향하고 다른 법에 따라 부동산중개업이 가능한 경우 농협과 손해배상책임 금액을 동일하게 개정하는 것으로 해당사항 없음

3. 해외 및 유사입법사례

o 해외사례

- 북미에서는 책임보험(E&O:Errors and Omissions insurance)을 통해 공인중개사의 잘못으로 인한 소비자의 피해를 피해 발생 건당 보상

* 온타리오 주 부동산 오류 및 누락 책임보험(real estate errors and omissions insurance) 배상한도는 건당 50만 달러, 연간 100만 달러(약 11억 원) 수준

- 캘리포니아 등 26개 주는 E&O나 다른 보장 수단으로도 보장하지 못하는 중개사의 배상 금액을 지원하기 위한 기금을 추가로 운영 중(real estate recovery fund)

* 기금의 최대 보상 범위는 건 당 5만 달러, 공인중개사 당 25만 달러(Bus & P C §10474)

- 일본은 협회의 공제 보장 내용을 다양하게 운영 중

* 오사카 지부의 경우 보장범위 3단계(1천엔, 3천엔, 5천엔)의 공제 상품을 운영하여 최대 약 5억 원의 공제 한도를 보장

o 타법사례

- 법무사 1인당 보상한도는 2억 원(법무사법 제26조)

- 감정평가사는 사고 건당 1억 원의 보상한도를 가짐(감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제 28조)

Ⅲ. 규제의 실효성

1. 규제의 순응도

o 피규제자 준수 가능성

- 손해배상책임 보장금액을 상향하는 것은 새로운 규제를 설정하여 적용하는 것이 아니며, 「공인중개사법」제30조 및 같은 법 시행령 제24조에 따라 개설등록 전에 증명서류를 갖추어 신고하는 사항으로 피규제자 준수 가능성이 높을 것으로 기대

2. 규제의 집행가능성

o 행정적 집행가능성

-  손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우 「공인중개사법」제38호제2항제8호에 등록취소 처분을 받거나 같은 법 제39조제1항제11호에 따라 업무정지 처분을 받을 수 있도록 규정되어 있어 행정적 집행가능성에 어려움은 없음

o 재정적 집행가능성

- 규제집행을 위한 재정투입이 없어 재정적 집행가능성은 해당없음

Ⅳ. 추진계획 및 종합결론

1. 추진 경과

ㅇ ‘21.2.~’21.8  업계·지자체·학계 등 TF를 구성하여 의견수렴

ㅇ ‘21.8        중개보수 및 중개서비스 개선방안 대책발표
ㅇ ‘21.9        입법예고

2. 향후 평가계획

ㅇ 중개시장 모니터링 및 한국공인중개사협회(공제)·SGI서울보증(보증보험)과 지속 협의

3. 종합결론

ㅇ 「공인중개사법」은 중개거래에서 거래의 안전성을 확보하여 건전한 부동산 중개시장을 유지하는 것이 목적이며,

- 개업공인중개사 및 농협의 손해배상책임 보장금액을 상향하고 다른 법에 따라 부동산중개업이 가능한 경우 농협과 손해배상책임 금액을 동일하게 개정하는 것은, 중개거래의 안정성을 강화하고 소비자의 재산권 보호를 위해 필요함

ㅇ 부동산 거래금액 상승에 따라 중개거래 소비자가 실제로 보장받는 금액이 실제 거래금액 대비 현저하게 낮은 상태이므로,

- 개업공인중개사 및 농협의 손해배상책임 보장금액을 상향하는 것은 소비자 권리 보호를 위한 최소한의 규제임

- 또한, 규제의 비례성·효율성 등을 고려하여 마련된 개정안이므로, 규제 정도 및 내용 대비 소비자 피해 방지, 건전한 중개시장 조성 등의 효과를 고려하면 적정한 규제수단으로 판단됨