전세사기 예방 및 피해 지원방안

2023. 2. 2.

관계부처 합동

					목 차
Ⅰ. 추진 배경 1 Ⅱ. 피해 현황 및 원인 진단 2 Ⅲ. 정책 추진방향 5 Ⅳ. 세부 추진과제 6 1. 전세사기 피해 예방 6 2. 전세사기 피해 지원 12 3. 전세사기 단속ㆍ처벌 강화 14 Ⅴ. 향후 추진계획 16

Ⅰ. 추진 배경

□  '22년 정부 출범 직후 전세사기 피해 방지 노력에 본격 착수

ㅇ  전세사기 특별단속('22.7~'23.1), ｢전세사기 피해 방지방안｣(`22.9)  등
전세사기 예방과 피해자 지원을 위해 적극 노력 중

구분	주요 과제	조치 현황
피해 예방	▪ 주택임대차보호법 개정	법제처 심사중, '23.2월 국회제출
	▪ 국세징수법, 국세기본법 개정	개정 완료('22.12)
피해 지원	▪ 전세피해 지원센터 운영	2곳 운영중(서울 강서 '22.9, 인천 부평 '23.1)
	▪ 긴급거처 지원, 저리 대출	진행중(긴급거처 '22.10~, 저리대출 '23.1~)
	▪ 피해 임차인 설명회	2회 실시('22.12.22, '23.1.10)
단속 처벌	▪ 국토부･경찰청 특별단속	1차 단속 완료('22.7~'23.1)
	▪ 중개사･감평사 등 처벌 강화	개정안 발의 완료('22.12)

□ 다만, 집값 급등기에 구조화된 조직적 전세사기 대응 애로

ㅇ 집값 급등, 반환보증 제도 악용, 전문 자격사 사기 가담 등 다양한
요인이 결합되어 소위 ‘빌라왕’, ‘빌라의 신’ 등 대규모 피해* 발생

* (빌라왕 사기 수법) 보증금 반환능력이 없는 무자력자를 바지 사장으로 활용하여
신축빌라를 대규모 매집, 높은 전세가로 보증금 수령 후 잠적 또는 고의 부도

- (임차인) 매매·전세가격이 급등하면서 청년·신혼부부 등의 주거
수요가 아파트 대비 저렴한 신축 빌라로 전환

- (임대인) 집값 안정기에 전세가율 100%*까지 가입을 허용한
HUG 전세금 반환보증 제도를 무자본 갭투자 수단으로 악용

* 전세보증금과 선순위 근저당 등을 포함한 부채비율 100%를 의미

** (연립·다세대 보증가입 전세가율 기준) ('13.9) 70% → ('14.2) 80% → ('17.2) 100%

- (자격사) 일부 중개사ㆍ감평사 등이 조직적으로 범죄에 가담

◈ 사회초년생 등 임차인 개인의 노력만으로 조직적 전세사기 대응 한계,
전세피해를 뿌리뽑기 위한 범정부 차원의 제도적 장치 마련 필요

Ⅱ. 피해 현황 및 원인 진단

1		피해 현황

□ (보증사고) 끊이지 않는 전세사기, 미끼상품이 된 보증보험

ㅇ  지난해 보증사고액은 약 1.2조원으로, 전년 대비 2배 이상 증가

- 전세가율 기준 완화로 고위험주택 가입 급증, 전세가격 상승으로
갭투자가 활발해진 '20년 이후 계약분의 만기 도래로 피해 급증

연도별 보증사고액 현황 (HUG)		보증가입 현황 (HUG)

□ (단속) 사기의 조직화･지능화, 믿었던 중개사·감평사도 사기 가담

ㅇ 특별단속 등의 영향으로 전세사기 범죄는 3배 이상 증가

ㅇ 임대인은 물론 중개사, 감평사도 전세사기에 가담한 사례 다수

전세사기 검거 현황(경찰청, 건)		전세사기 주요 피의자 현황(경찰청)

□ (피해자 목소리) 전 재산인 보증금을 회수하는데 산 넘어 산

ㅇ 복잡하고 어려운 법적 절차로, 보증금 회수까지 장시간 소요

▪ “빌라왕 사망에도 보증금 당장 못줘, 믿었던 보증의 배신”('22.12, ㅇㅇ일보)

▪ “보증금도 못받고, 금리 상승으로 하루하루 이자내기도 버거워”(민간자문단)

2		위험요인 진단

	전세사기 위험 발생 3대 요인
◇ 매매가의 100% 전세까지 보증금을 100% 반환해주는 제도의 허점 ◇ 시세 · 세금체납 · 보증사고 이력 확인 불가 등 계약단계별 깜깜이 정보 ◇ 공인중개사 · 감정평가사 등 공인들이 오히려 위법행위 적극 가담

◈ 특별단속 결과, 빌라왕 등 피해는 무자본 갭투자가 대표적 사기수법

전세사기 관계도	대표적 사기 행태
	➊ 조직적 공모로 임차인 유인 ➋ 100% 반환보증을 미끼로 계약 종용 ➌ 임대인 명의변경 등으로 고의부도

➊ 조직적 공모로 임차인 유인
▸ (분양대행사) 이사비 지원 등 과장·허위 광고로 신축 빌라 홍보 ▸ (브로커 중개사) 리베이트 수익을 위해 신축 빌라로 임차인 모집

➋ 반환보증을 미끼로 깡통계약 체결
▸ (임차인) 시세ㆍ임대인 정보 부족으로 주저 → 중개사 믿고 계약 ▸ (중개사) 반환보증 제도를 미끼로 전세사기 위험 계약 종용 ▸ (감평사) 보증제도를 악용, 부풀려진 시세 제공으로 사기에 가담

➌ 명의변경, 선순위 근저당 등 피해 현실화
▸ (명의변경) 바지사장으로 임대인 명의변경, 임대인 잠적 또는 사망 ▸ (근저당, 세금체납) 확정일자 직후 근저당 설정, 몰랐던 세금체납 ▸ (보증가입 거절) 계약체결 후 악성임대인으로 밝혀져 보증가입 거절

참고		전세사기 구조 및 대응방안

Ⅲ. 정책 추진방향

Ⅳ. 세부 추진과제

1		전세사기 피해 예방

1		전세금 반환보증 개선으로 무자본 갭투자 근절

(1) 전세가율 90%까지만 보증하되, 저소득층 보증료 할인 확대

□  (현행) 전세가격이 매매가의 100%(전세가율 100%)까지 보증가입 허용
→ 악성 임대인이 보증을 무자본 갭투자 및 전세사기 수단으로 악용

*  속칭 ‘빌라왕’의 전세보증 가입 주택의 평균 전세가율은 98%(보증금≒매매시세)

【 HUG 전세보증 전세가율 기준 변경 연혁 】

구 분	’13.9	’14.2	’15.5	’17.2
아파트	90%	90%	100%	100%
연립·다세대	70%	80%	80%	100%

ㅇ  임대인･중개사 등은 시세의 100%까지 보증가입이 가능함을 악용하여 임차인의 깡통전세 계약을 유도, 임차인은 위험계약 노출

□  (개선) 보증대상 전세가율을 100% → 90%로 낮춰 무자본 갭투자를
근절하고, 악성 임대인을 시장에서 퇴출(HUG 내규개정 2월, 시행 5월*)

*  기존 보증갱신 대상자에 대해서는 '24.1월부터 적용･시행

▪ HF · SGI도 동일하게 전세가율 인하(100 → 90%) 추진

ㅇ  한편, 더 많은 임차인에게 보증을 공급할 수 있도록 자본금
출자･보증배수 상향 등 보증기반 확충을 검토하고,

▪ 서민 임차인 부담 완화를 위해 저소득층 보증료 할인 확대*('23.2)

*  (대상) 연소득 4천만원 이하→ 5천만원 이하, (할인폭) 50% → 60%

(2) 감정평가사의 시세 부풀리기를 통한 보증제도 악용을 방지

□  (현행) 전세가율 산정 시 감정가를 최우선 적용한다는 점을 악용, 일부 감평사들이 고의적인 시세 부풀리기로 전세사기에 가담

□  (개선) 감정가는 공시가ㆍ실거래가 없는 경우만 적용('23.2, HUG 내규)

현행		➊감정평가	→	➋공시가격 × 140%	→	➌실거래가 등
개선안		➊공시가격 140%	→	➋실거래가	→	➌감정평가(신축빌라는 90%)

ㅇ  짬짜미 방지*를 위해 감평사협회에서 추천한 법인의 감정가만
인정**(기 시행)하고, 감정평가 유효기간도 단축(6개월→ 3개월)

* 등록임대 의무보증에도 감정가 후순위, 협회 추천제 시행('23.6, 민임법 시행령 등)

** 전세사기 의심사례 전수조사를 통해 사기에 가담한 경우 추천 대상에서 제외

(3) 등록임대사업자의 의무 임대보증 관리 강화

□  (현행) 등록임대는 임대인이 보증에 의무가입해야 하므로, 보증금
떼일 위험이 없다고 임차인을 안심시킨 뒤, 실제 미가입 사례 다수

ㅇ 일부 임대사업자는 보증제도를 악용한 무자본 갭투자 의심*

*  (임대보증 발급 세대수별 부채비율) 3세대 이하 79.6% ↔ 300세대 이상 95.4%

□  (개선) 의무보증을 사기 수단으로 악용하지 못하도록 관리를 강화

➊ (등록 단계 관리) 임차인 거주중인 집은 ‘선보증 후등록’으로 전환,
보증에 가입한 경우에 한해 등록을 허용('23.2, 민임법 개정안 발의)

▪ 다만, 공실의 경우 임대차 계약이 이뤄지지 않아 보증가입이
곤란한 점을 고려하여, 등록 이후 보증가입을 허용하되,

▪ 보증 미가입 시 임차인에게 통보*('23.6, 렌트홈 시스템 개선)하고,
계약 해지 및 위약금 지급 추진('23.6, 민임법 시행령 등)

* (예시) 임대차계약 신고시 지자체에서 보증가입 여부 확인, 미가입 시 문자 등 통보

➋ (미가입 등록제한) 보증 미가입으로 주택이 말소된 임대사업자의
경우 임대주택 추가 등록을 제한('23.2, 민임법 개정안 발의)

➌ (개선안 마련) 등록임대 보증 가입기준을 강화*하되, 보증 의무가입,
임대기간(10년) 중 시세변동 가능성 등 고려, 개선방안 마련('23.7)

* 보증의무 전면 시행('23.8)에 맞춰 전세가율 하향, 공시가격 적용비율 조정 등 검토

2		계약 단계별로 전세피해 자가진단 정보제공 강화

(1) 계약 전, 안심전세앱으로 위험계약 정보 확인

□ (현행) 청년ㆍ신혼부부 등 사회초년생이 주로 찾는 연립·다세대, 특히
신축 빌라는 시세정보*가 없어 계약 전 전세사기 위험 판단 곤란

* (현행) 50세대 이상 단지 아파트, 100세대 이상 연립·다세대 시세 제공(부동산원)

ㅇ 보증사고 전력이 있는 악성임대인의 집은 보증가입이 불가하나,
임차인이 계약 전에 알 수 없고, 세금체납 여부 확인도 곤란

□ (개선) 위험 계약을 체결하지 않도록 HUG 안심전세App을 통해
➊시세정보, ➋악성임대인 여부, ➌세금체납 정보 등을 사전 제공

➊  (시세) 연립ㆍ다세대, 소형 단지 아파트의 시세는 물론 전세가율,
경매낙찰가율 등 정보를 제공하여 계약 전에 위험 진단*

* (안내문 예시) 해당 주택은 전세금 2억원 이하로 계약을 권유드립니다(전세가율 기준)

▪ ('23.2월) 전세사기 피해가 집중되는 수도권 내 주택 정보 제공

▪ ('23.4월) 수도권 내 준공 전 빌라의 추정시세*까지 확대 제공

* 준공 전 빌라는 시세가 없어 피해 우려 → 준공 1개월 전 추정시세, 준공 1개월 후 확정시세

▪ ('23.7월) 지방 광역시 및 오피스텔까지 제공 범위 확대

➋ (악성임대인) 임차인이 보증금을 떼일 위험이 있는 임대인과 계약
하지 않도록 임대인 보증사고 이력을 제공*

*  (1단계, '23.2) 임대인 직접 제시 → (2단계, '23.4) 임대인 동의 후 임차인 휴대폰 송출
→ (3단계, '23.7) 임대인 동의 없이 임차인에게 제시(법률 개정 필요)

▪ 또한, LH 전세임대 공급 시 악성 임대인의 집과 계약하지 않도록
HUG 보증사고 이력 정보를 확인 후 공급 추진('23.2)

➌ (세금체납 정보) 국세청(홈택스)과 연계하여 납세증명서 확인(`23.7)

◈ 안심전세앱으로 시세, 악성 임대인 정보 등 확인 → 계약 체결 전
보증가입 가능여부 사전 진단 → 임차인 보증금 보호 안전판 강화

참고		HUG 안심전세앱 주요 기능

App 1.0('23.2.2) 주요 기능
□ 정확한 시세 정보 제공 및 보증가입 가능성 안내
□ 임대인 정보를 투명하게 공개
□ 등기부 변동알림(집주인 변경, 근저당권 설정 등) 알림

(2) 계약 후, 임차인의 권리 침해 가능성 사전 정보 제공

□ (현행) 임차인 보증금의 우선변제권* 확보 전, 임대인이 주택담보
대출을 받는 경우 대출 근저당이 보증금보다 우선 보호

* ①확정일자(계약서 작성 후 신고 가능), ②이사, ③전입신고를 모두 마친 익일 0시

ㅇ 또한, 매매 등으로 임대인이 변경되는 경우에도 임대인이 알려주지 않으면 임차인이 알 수 없어 전세사기 피해 우려

□ (개선) 계약 체결 이후에도 임차인 보증금이 보호되도록 ➊선순위 담보대출 방지 장치 마련, ➋주택 매매 시 임차인 고지 특약 반영

➊ (선순위 담보대출 방지) 주택담보대출 심사 시 ‘확정일자 확인 후
대출’ 시범사업*을 시행 중(1.30~, 우리은행), 시중은행으로 확대('23.4)

* (종전) 대출심사 시 우선변제권이 확보(전입신고 익일 0시) 된 보증금만 우선 차감
(개선) 확정일자 신고된 보증금(RTMS에서 확인)은 우선 차감 후 대출 실행

▪ 우선변제권 확보 전, 임대인이 선순위 근저당을 설정하지 않게
하고, 위반 시 계약해지토록 중개사 범용 계약서* 특약 반영('23.2)

* 표준임대차계약서는 기 개정('22.11), 금번에는 등록 공인중개사의 97%가 가입된
중개사협회의 전산시스템 계약서(일명 한방 계약서)를 개정

➋ (매매계약 임차인 고지) 임대인이 매매계약을 체결하는 경우
사전에 임차인에게 그 사실을 고지하고,

▪ 양수인(신규 임대인)의 보증사고 이력 등으로 보증가입이 불가한 경우 계약해지 및 보증금을 반환하도록 특약에 반영*('23.2)

* 공인중개사협회 전산시스템 계약서 양식에 반영

3		공인중개사의 전세사기 예방 책임 강화

□ (현행) 부동산 거래기회가 많지 않은 임차인은 계약 시 유의사항을
파악하기 어려워 통상 공인중개사를 믿고 계약을 진행하나,

ㅇ 그간 공인중개사는 전세사기 방지에 소극적으로 대응한 측면도
있고, 일부는 직접 사기에 가담*

* 전세사기 특별단속 결과, 검거인원 1,941명 중 중개사(보조원 포함) 373명(19.2%)

□ (개선) 중개사가 전세사기 방지에 적극 나서도록, ➊임대인 정보
확인, ➋전세사기 위험 설명 및 ➌이력 공개 등 책임 강화

➊ (임대인 신용정보 확인) 중개사가 임대인의 신용정보(세금ㆍ이자
체납 등)를 직접 확인(임대인 동의 필요)할 수 있도록 개선*('23.4)

* 중개사협회 시스템(한방)과 NICE 신용정보사 시스템 연계('22.12월 MOU 기 체결)

▪ 중개사가 해당 주택의 선순위 권리관계 및 전입세대 열람 등을 요청 시 임대인의 정보제공을 의무화('23.6, 중개사법 개정 추진)

➋ (전세사기 위험 확인) 전세사기 방지 특약, 등기부에 포함되지 않는
확정일자 부여 현황* 등 유의사항을 중개사가 직접 확인·설명하고,

* 다가구주택은 1개 등기에 다수 임차인이 거주하고 있어, 확정일자 순위 확인 필요

▪ 전세가율 확인, 보증가입 안내도 의무화('23.4, 중개사법 시행규칙*)

* 중개대상물 확인·설명서에 확인사항을 상세히 표기(위반시 500만원 이하 과태료)

【 중개대상물 확인·설명서 개정(안) 】

주요 확인사항	중개사		임차인 확인
ㆍ전입세대 열람내역	[ ](서류 확인)	[ ]미확인	[ ]
ㆍ확정일자 부여 현황	[ ](서류 확인)	[ ]미확인	[ ]
ㆍ임대인 납세증명서	[ ](임대인 제시)	[ ]임대인 거부	[ ]
ㆍ전세금 반환보증 가입	[ ](임차인 안내)	[ ](미안내)	[ ]

➌ (상세이력 공개·관리) 임차인이 위험 중개사 등을 선별할 수 있도록
상세한 영업 이력 등을 추가 공개*('23.4, 안심전세App 연계)

* (현행) 현재 영업상태(영업중, 업무정지, 휴업) 및 소속 중개보조원 등 공개
(개선) 최초 등록일부터 사무소 이동이력 및 사무소별 영업정지ㆍ휴업기간 등 공개

▪ HUG의 보증사고 계약을 중개한 중개사 정보를 DB로 관리하고,
사고 중개사 전수조사 및 경찰청 수사정보 제공 등에 활용

▪ 중개사협회 차원의 자정활동 강화, 윤리교육 확대 등도 추진

2		전세사기 피해 지원

사례		✓ 임차인 설명회, 민간자문단 등 의견수렴을 통해 지원방안 마련 → ➊대출, ➋긴급주거 개선, ➌청약 불이익 해소, ➍법률지원 확대

(1) (금융) 이자부담이 줄어들도록 저리대출 대환 신설 및 요건 완화

□  (현행) 전세피해 임차인을 대상으로 주거이전 시 주택도시기금에서 초저리 자금대출* 지원 중(‘23.1~)이나, 지원대상이 제한적

*  (한도) 가구당 1.6억, (금리) 연 1~2%대

ㅇ  대항력 유지 등을 위해 불가피하게 기존 전셋집에 계속 거주해야
하는 임차인들은 대출연장 시 높은 이자비용 부담 발생

□ (개선) 기금 활용 저리대출의 보증금 요건*을 완화하고, 대출 한도*를
늘려 피해 임차인 지원의 사각지대 해소(’23.3, 기금운용계획 변경)

* (보증금 요건) 2억 → 3억원 / (대출액 한도) 가구당 1.6억 → 2.4억원

ㅇ  기존 전셋집에 계속 거주가 불가피한 임차인의 이자부담 완화를
위해 저리대출로 대환할 수 있는 상품 신설*(‘23.5)

* (보증금 요건) 3억원 / (대출액 한도) 가구당 2.4억원 / (금리) 1~2% 대

(2) (주거) 긴급거처, 원하는 곳에 신속하게 입주 지원

□ (현행) 퇴거 등 주거불안 임차인을 위해 긴급거처*를 제공 중이나,
물량 부족, 입주 지연 및 관리 소홀 등 충분한 지원 미흡

* '23.1월 기준 HUG 강제관리 주택 28호, LH 긴급지원주택 200호 확보

□ (개선) 입주를 희망하는 피해 임차인에게 충분하게 공급할 수
있도록 공공임대 등을 추가 확보하고,

* 상반기 중 수도권 내 긴급지원주택 500호 이상 확보, 수요에 부족하지 않게 추가 확보

ㅇ  신속한 입주가 가능하도록 업무협약 체결 등 지원체계* 정비

* (LH·지방공사) 임대주택 제공, (HUG) 전세피해자 확인, (지자체) 입주자 선정·배정

ㅇ  입주 전 사전점검·수시 유지보수 등을 통해 불편 최소화

(3) (청약) 불가피하게 전셋집을 낙찰받은 경우 무주택 요건 유지

□ (현행) 전세사기 피해자가 불가피하게 거주주택을 낙찰받는 경우 무주택 인정기간 소멸로 청약 당첨 가능성이 낮아질 우려

* 현재 공시가격 1.3억(지방 0.8억) 이하 & 60㎡ 이하 소형·저가주택은 무주택으로 간주

□ (개선) 낙찰주택이 공시가격 3억(지방 1.5억) 이하 & 전용면적 85㎡
이하인 경우, 임차인을 무주택자로 간주('23.5, 주택공급규칙)

* (예시) 무주택 5년 → 낙찰주택 3년 보유 → 낙찰주택 매도 후 청약시 무주택 2년
□ (현행) 2년만 인정 → (개선) 전세사기 피해자의 경우 10년(5+3+2년) 인정

(4) (법률) 피해 회복을 위한 법률서비스 지원 체계 고도화

□ (현행) 경매 등 복잡한 법적 절차로 보증금 반환에 장기간이 소요
되고, 조치 필요사항 파악이 어려워 법률상담 수요가 다수이나,

ㅇ  법률상담 창구가 분산되어 피해자 접근성이 낮은 실정

□ (개선) 국토부-법무부 합동 ｢법률지원 TF｣ 통해 보증금 반환
절차를 단축하고, 법률지원 서비스도 고도화

➊  (상속대위등기 생략) 임대인 사망 시 상속대위등기 없이 임차권 등기가 가능하도록 법원의 등기선례 및 송무선례 기 개선*(1.11)

*  상속대위등기 시 임차인이 납부하는 취득세도 절감(공시가 2억원인 경우 약 600만원)

➋  (임차권 등기 간소화) 임대인에게 등기명령 송달 이전에 임차권 등기를 할 수 있도록 ｢주택임대차보호법｣ 개정('23.2월 국회 제출)

*  (현행) 등기명령이 송달되어야 등기가 가능하나, 임대인 소재파악 곤란시 등기 지연

➌ (원스톱 법률지원) 기관 간 연계를 통해 법률구조공단‧변호사협회‧
법률홈닥터‧마을변호사 등 전문 법조인의 상담 기회를 확대

*  임차인이 전세피해 지원센터에 상담 접수, 전문 법조인 배정 후 법률상담 등 진행

➍  (전세피해 지원센터 보강) 센터역할을 강화하기 위해 HUG
인력 지원을 검토하고, 업무 지원 근거도 마련

3		전세사기 단속ㆍ처벌 강화

(1) 단기간 다량 매집 등 전세사기 의심사례 기획조사 연중 실시

□  (현행) 그간 전세피해 발생 후 사후적 단속･처벌에 집중 → 단기간 주택 대량 매집자 등 의심거래에 대한 사전 관리는 미흡

□  (개선) 단기간 내 주택 다량·집중 매집, 동시진행･확정일자 당일
매도 등 전세사기 의심 사례에 대한 기획조사 실시('23.1~, 국토부)

ㅇ 전세사기 의심 거래가 집중된 지역에 대해 우선적으로 실시하고,
그 외 지역 및 신규 거래건에 대해서도 분기별로 연중 조사 실시

【전세사기 의심거래 집중지역 기획조사 개요(안)】

구 분	내 용
조사대상	‧ ’20.1월 ~ ’22.12월 중 거래 신고된 빌라, 오피스텔, 아파트 등 거래 건 * 의심거래가 다수 집중된 지역(약 30개 동)의 다수거래자 거래건(약 2천건)을 조사
의심거래 선별기준	‧ 임대차 계약 후 단기간 내 대량 매입‧매도 ‧ 전세가율 100% 이상 주택 대량 매입 ‧ 매매신고 후 신고 취소하면서 그 사이에 임대차계약 체결 ‧ 임대차 확정일자 당일 매매계약 체결 등
조사기간	‧ ’23.1월 ~ ’23.5월

ㅇ  전세사기 의심사례*는 경찰청 등 관계기관 통보, 위법사항 처벌

* 공인중개사법 위반, 부동산 거래신고법 위반, 명의신탁, 대출규정 위반 등을 조사

(2) 사회초년생을 현혹하는 불법 광고ㆍ중개 퇴출

□ (현행) 분양대행사 등 무자격자*가 대출이자 지원 등 허위･과장 광고를 통해 임차인을 현혹하고 있으나, 관리 시스템 미흡

* 분양대행사가 분양과 전세계약을 동시 중개하는 것은 공인중개사법 위반

□  (개선) 분양대행사 등의 불법 온라인 광고, 전세사기 의심매물 등에 대한 집중 신고기간 운영('23.1~6월), 위법사항 매월 수사* 의뢰

* 개업공인중개사가 아닌 자가 중개대상물 표시·광고 시 1년 이하 징역, 1천만원 이하 벌금

(3) 전세사기 가담 공인중개사ㆍ감정평가사 처벌 강화

□  (현행) 공인중개사·감정평가사의 전세사기 가담 행위 다수

□  (개선) 전세사기 가담 의심 중개사ㆍ감평사 전수 조사* 실시('23.2~),
자격정지 등 엄중 처분, 처벌 강화를 위한 제도 개선 추진

* HUG 보증사고 계약 중개사 및 시세 제공 감평사를 국토부ㆍ지자체 등을 통해 조사,
의심사례 공유 등을 위해 지자체, 지역 중개사 및 경찰 등과 정례협의회도 개최

➊  (중개사) 전세사기 가담 시 원스트라이크 아웃(자격취소) 요건* 확대,
중개보조원 채용 상한제** 도입 추진('23.6 중개사법 개정 추진)

* (현행) 직무위반으로 징역형 선고시 자격취소 → (강화) 금고형(집유 포함) 선고시 취소

**  (현행) 상한 없음 → (개선 예시) 중개사 인원만큼 채용(1인 중개사는 3인까지 허용)

➋  (감평사) 전세사기 가담 시 원스트라이크 아웃 도입*
('23.6, 감평사법 개정 추진)

*  (현행) 금고형(집유 포함) 2회 처분 시 자격취소 → (강화) 1회 처분 시 취소

(4) 교란행위 신고센터에서 전세사기까지 관리

□  (현행) 시장 교란행위 신고센터(국토부)를 운영 중이나, 그간 집값 담합 위주로 관리, 전세사기 의심 행위에 대한 관리는 미흡*

*  전세사기 의심 거래에 대한 조사·조치 요구 권한이 없어 경찰･지자체 등에 전달 역할

□ (개선) 중개사법, 거래신고법 등 위반 건에 대해서도 적극 조치할 수 있도록 신고센터 업무범위 확대('23.2, 중개사법 개정안 발의)

ㅇ 법률 개정 이전에도 경찰·지자체 등을 통해 위법행위 수사·처분

(5) 범부처 협력을 강화하여 전세사기범 특별단속 6개월 연장

□  (현행)  경찰청･국토부 간 전세사기 특별단속('22.7~'23.1월)을 실시하여 6개월 동안 618건, 1,941명을 검거하고 168명 구속

□  (개선)  컨설팅 업체, 전세사기 배후 세력 등을 뿌리뽑기 위해 특별
단속을 6개월 연장하고, 검찰·경찰·국토부 협력*도 강화

*  대검･경찰청･국토부 전담부서 간 협의체 구축, 7대 거점 검찰청-시경･도경 협의체 운영

Ⅴ. 향후 계획

□ (정부 후속조치) 안심전세App 기능 확대, 보증제도 악용방지, 중개사
확인·설명 의무 확대 등 정부 차원에서 가능한 조치는 즉시 착수

□ (국회 입법 협의) 나쁜 임대인 명단 공개 등 국회 계류·발의 예정인
｢전세사기 방지 6대 법률｣의 신속한 개정을 위해 국회 적극 협의

ㅇ 현재 6대 법률 중 10개 법안 旣 발의, 4개 법안 추가 발의 예정

【 전세사기 방지 6대 법률 주요내용 】

법안명	주요내용	현황
➊ 주택임대차보호법	ㆍ임대인 세금체납·선순위 권리관계 제시 의무화	법제처 심사중 ('23.2월 국회제출)
	ㆍ임차권 등기 간소화(송달 전 등기 가능)
➋ 주택도시기금법	ㆍ나쁜 임대인 명단 공개	'21.9월 등 발의
②-1 기금법	ㆍ나쁜 임대인 명단 공개 및 심의위 설치	'22.12월 발의
➌ 민간임대주택법	ㆍ나쁜 임대사업자 명단 공개	'21.5월 발의
③-1 민임법	ㆍ先보증, 後등록, 보증미가입자 추가등록 제한	'23.2월 발의 예정
③-2 민임법	ㆍ세금체납 시 임대주택 등록 거부	'23.1월 발의
③-3 민임법	ㆍ전세사기 가담 시 등록말소, 추가등록 제한	'22.12.12 발의
➍ 공인중개사법	ㆍ세금체납·권리관계 확인 권한 설명을 의무화	'22.12.15 발의
	ㆍ전세사기 가담 중개사 제재 강화
	ㆍ전세사기 신고 중개사 포상금 지급 확대
④-1 중개사법	ㆍ중개사 요청 시 임대인 정보제공 의무화	'22.12.12 발의
④-2 중개사법	ㆍ전세사기 가담 중개사 자격취소 요건 확대	'23.2월 발의 예정
④-3 중개사법	ㆍ교란행위 신고센터 기능 확대(전세사기 등)	'23.2월 발의 예정
④-4 중개사법	ㆍ중개보조원 채용 상한제 도입	'21.3월 발의
➎ 감정평가사법	ㆍ전세사기 가담 감평사 제재 강화	'22.12.15 발의
➏ 지방세징수법	ㆍ임대인 동의없이 미납세금 열람 허용	'22.10월 발의

□ (수사ㆍ처벌) 전세사기 범죄가 근절되도록 임대인ㆍ중개사는 물론 분양대행 컨설팅 등 배후세력까지 엄중 처벌

ㅇ 특별단속 기간 동안 관련자 혐의입증에 역량 집중, 매월 의심
사례를 정기 제공하는 등 범부처 협력체계를 강화

붙임		추진과제 조치 계획

추진과제	조치사항	추진일정	소관부서
Ⅰ. 전세사기 피해 예방
1. 전세금 반환보증 개선으로 무자본 갭투자 근절
(1) 전세가율 90% 보증, 저소득층 보증료 할인 확대
▪ 보증가입 전세가율 하향	HUG 내규 등 개정	'23.2	주택기금과
▪ 저소득층 보증료 할인 확대	HUG 내규 개정	'23.2	주택기금과
(2) 감정평가사의 시세 부풀리기 차단
▪ 시세 산정 기준 조정	HUG 내규 개정	'23.2	주택기금과
▪ 감정평가 유효기간 단축	HUG 내규 개정	'23.2	주택기금과
(3) 등록임대 의무 임대보증 관리 강화
▪ 선보증 후등록	민임법 개정안 발의	'23.2	민간임대정책과
▪ 보증 미가입 시 임차인 통보	렌트홈 시스템 개선	'23.6	민간임대정책과
▪ 계약해지 및 위약금 지급	민임법 시행령 등 개정	'23.6	민간임대정책과
▪ 미가입 등록제한	민임법 개정안 발의	'23.2	민간임대정책과
▪ 보증제도 개선방안 마련	개선방안 마련	'23.7	민간임대정책과
2. 계약단계별 전세사기 전세피해 자가진단 정보제공 강화
(1) 계약 전 안심전세앱으로 위험계약 정보 확인
▪ 시세 등 정보 제공	안심전세App	'23.2~	주택기금과
▪ 악성임대인 이력 공개	안심전세App	'23.2~	주택기금과
▪ 납세증명서 확인	국세청 시스템 연계	'23.7	주택기금과
(2) 계약 후 임차인의 권리 침해 사전 정보 제공
▪ 대출 시범사업 확대	금융권 MOU 체결	'23.4	주택임차인보호과
▪ 선순위 담보대출 방지	중개사협회 계약서 개정	'23.2	부동산개발산업과
▪ 매매계약 임차인 고지	중개사협회 계약서 개정	'23.2	부동산개발산업과
3. 공인중개사 전세사기 예방 책임 강화
▪ 임대인 신용정보 확인	시스템 개선	'23.4	부동산개발산업과
▪ 중개사 요청시 임대인 정보제공	중개사법 개정 추진	'23.6	부동산개발산업과
▪ 전세사기 위험 확인	중개사법 시행규칙 개정	'23.4	부동산개발산업과
▪ 상세이력 공개·관리	안심전세App 연계 등	'23.4	부동산개발산업과
Ⅱ. 전세사기 피해 지원
(1) 저리대출 대환 신설 및 요건 완화
▪ 저리대출 요건 완화	기금운용계획 변경	'23.3	주택기금과
▪ 저리대출 대환 상품 신설	HF, SGI 내규 개정	'23.5	주택기금과
(2) 긴급거처, 원하는 곳에 신속하게 입주 지원
▪ 공공임대 추가 확보	-	계속	주거복지지원과
▪ 지원체계 정비	업무협약 체결	'23.2	주거복지지원과
(3) 전셋집 낙찰 임차인 지원
▪ 청약 무주택 자격 개선	주택공급규칙 개정	'23.5	주택기금과
(4) 법률서비스 지원 체계 정비
▪ 상속대위등기 생략	법원 등기·송무선례 마련	완료	주택임차인보호과
▪ 임차권 등기절차 간소화	주임법 개정안 발의	'23.2	주택임차인보호과
▪ 원스톱 법률지원	기관 연계	'23.2	주택임차인보호과
Ⅲ. 전세사기 단속ㆍ처벌 강화
(1) 기획조사	기획조사	진행중	부동산소비자보호기획단
(2) 불법 광고 사전 모니터링	모니터링	계속	부동산소비자보호기획단
(3) 전세사기 가담 중개사·감평사 처벌 강화
▪ 의심 중개사·감평사 전수조사	전수조사	'23.2~	부동산개발산업과 부동산평가과
▪ 중개사 원스트라이크 아웃 요건 확대	중개사법 개정 추진	'23.6	부동산개발산업과
▪ 중개보조원 채용 상한제 도입	중개사법 개정 추진	'23.6	부동산개발산업과
▪ 감평사 원스트라이크 아웃 도입	감평사법 개정 추진	'23.6	부동산평가과
(4) 교란행위 신고센터 기능 확대	중개사법 개정안 발의	'23.2	부동산소비자보호기획단
(5) 전세사기 수사ㆍ단속	특별단속 연장 등	계속	부동산소비자보호기획단